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1個名額炒到30萬!深圳“網紅”新盤再曝投資亂象

金融新聞 / 21 11 月, 2020 /

1個名額炒到30萬!深圳“網紅”新盤再曝投資亂象

(原標題:1個名額炒到30萬!深圳“網紅”新盤再曝投資亂象,新房“限價”問題岀在哪、如何解?)

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“30萬一個名額,很多人手持10-15個名額去搖號。”日前,備受全城矚目的深圳華潤城潤璽一期花園公佈了認購方案,有知情人士向記者透露,由於方案明確優先“無房”人士認購,不少購房者以30萬的金額四處收購名額,只要該名額搖中號便立即付款。

記者對比網傳的備案價和近期周邊二手房的實際成交價發現,新盤的價格比周邊二手房低了4萬/平米之多,這也是衆多購房者擠破腦袋都要購買的其中一個重要原因,而這一切都源於近幾年實行的新房“限價”政策。

爲了抑制深圳房價過快上漲,讓剛需購房者“上車”,深圳近幾年實行了新房“限價”舉措,由政府來爲新推樓盤定價,但也因此,部分新樓盤的開盤價格低於周邊二手房價格,甚至出現嚴重的一二手房價格倒掛現象。

記者調查發現,由於一二手房價格倒掛存在不同程度的套利空間,不少投機分子開始鑽起了政策的空子,買“房票”讓別人代持便是其中一個重要手段。而除了購房者,記者還了解到,爲了擡高銷售價格,有開發商還新增了“裝修費”等名目,而收取“喝茶費”的現象也屢禁不止。

爲“打新”四處收購名額

根據網傳的全套備案價,該樓盤房子價格在12萬-14.3萬之間,也就是均價13萬左右。可是,記者從某中介平臺的後臺數據查詢到,華潤城潤府三期今年以來成交的數套不同面積的住宅,單價都在17萬以上。這意味着,一旦買入該樓盤的房子,按照現有的政策,五年後再次出售的話,就可以淨賺至少4萬/平方米(還未計算未來幾年可能的增值部分)按照該樓盤最小面積99平米來計算,即有400萬收益到手。

巨大的套利空間引發了投機者的逐利。據瞭解,該樓盤在放開認籌後的一天之內,就吸引了上萬個人前往認籌。記者從地產中介處瞭解到,不少人正在四處收購“無房”人士的名額來進行此次打新搖號。“30萬一個名額,搖中就付款,有人持10-15個名額入場。”一名地產中介向記者透露,被收購的名額只需滿足“無房”這個條件,而不看重是否有貸款記錄,因爲出資人可以多交首付。

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“我的朋友已經搞了幾個名額去了,還在繼續找名額。”近半年來,李女士一直關注着該樓盤的動態,還爲了打新賣掉了手上的另一套房子,進入了該樓盤的打新羣。她告訴記者,她身邊甚至還有朋友衆籌組成了“拼房團”,甚至算好了未來的收益明細,如果這個沒有拼成功,就會尋找下一個打新目標。

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有業內人士預測,此次打新或將有3萬人參與搖號。按照推出的1171套房子來計算,“中籤”的概率不到4%。另據記者調查瞭解,圍繞這次的打新,還有一些貸款機構專門爲不夠錢認籌的人提供資金服務。“日利率萬八,我朋友在做這個生意,你需要的話我給你介紹。”李女士對記者表示。

關於“搖號”,有中介人士對記者表示:“400萬的茶水費,可以不用搖號,提前選房。”該人士還表示,這隻對想認購大戶型的人才有“賺頭”。

多處新房現巨大套利空間

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新房“限價”在某些樓盤中產生了巨大的套利空間,備受投資者的追逐,潤璽只是其中一個。據記者瞭解,位於前海的天健前海項目、龍光天境花園,位於香蜜湖的深業中城1號樓、位於安託山的海德園,雖然仍未入市,但從網傳的預售價格來看,均比周邊二手房價格低出4萬—6萬,其中,前海的兩個項目的利潤空間高達6萬,被喻爲深圳“最香”的打新盤。

這種現象源於深圳近幾年實施的新房“限價”政策。由於房價過快上漲,人口和產業的生存空間受到擠壓,甚至出現嚴重的產業外流現象,爲了保障剛需“上車”,政府採用了調控新開發樓盤價格的方式,讓有購房需求的無房人士在深圳買到房。

但在新房限價的政策之下,當前深圳新推樓盤出現了兩種分化,一種是像潤璽這種地段優質、一二手價格倒掛較大的“網紅”新盤,另一類則是位置相對偏遠、配套較差的普通新盤。從價格來看,普通新盤與周邊二手房的價差大多在1-2萬左右,甚至有的還幾乎沒有價差,但“網紅”新盤價差卻在3萬以上,甚至高達6萬。

比如,8月底推出的位於寶安區的招商臻府,認購期間僅去化五成,至今還有十幾套未賣出。其均價8萬多,與周邊二手房價格相差無幾,甚至略高一些,加上其位於寶安老城區,地段優勢並不明顯,因此該樓盤並沒有太高的熱度,“限價效應”就沒有出現。

不難發現,一二手房價格倒掛較爲嚴重的樓盤一般出現在周邊二手房價格較高,地段優勢明顯,且有一定升值潛力的地方,而這種地方的“炒風”相當明顯。因此,有不少業內人士提出,這種地方是否應該“限價”值得斟酌。

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開發商力補利潤缺口

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“限價”給投資者帶來了套利空間,卻讓開發商有點難堪。“我們拿地8萬/平方米,政府限價12萬/平米,可是我們都是精裝修,容積率也低,確實利潤不大的。”近期正在深圳開發一住宅項目的國內某中型地產商相關負責人對記者表示。

據記者調查瞭解,在地產商利潤受“限價”擠壓的背景下,出現了開發商變相提高銷售價格,或者提前回籠資金的現象。王女士近期在留意位於深圳前海自貿區內的一個新房項目,雖然網傳均價10萬/平方米左右,但當王女士致電代理的中介時,卻被告知要在此基礎上交付1萬/平方米左右的裝修費用,還要一次性給150萬的喝茶費。“那裏是毛胚交房,還不能我們自己裝修,各種費用加起來就很高了,我們就不考慮了。”王女士說。

此外,還有開發商想盡辦法儘快回籠資金。“這個樓盤優先一次性付款的客戶,按揭的客戶可能要在後面排隊。”同樣位於前海一準備入市的新盤,附近中介人士告訴記者。王女士告訴記者,自己曾向一名接近開發商的人士打聽,對方詢問自己“能否一次性付款,如果能就更好。”

將樓盤中的一棟樓打包出售給投資公司,從而回籠部分資金,也是開發商的一個手法。記者瞭解到,位於深圳蛇口的一個擬入市新盤,其中有一棟樓已被一投資公司買下,並讓中介代理出售。一代理的中介告訴記者:“首付要八成,可以提前選房,價格是低於開盤價的。”但近期記者再去致電該樓盤時卻被告知,該樓盤的住宅部分先不賣了,先賣公寓,“開發商估計還在博弈價格,先放着等等。”上述中介人士揣測。

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“限價”備受爭議,應區分“三類住宅”

從上述現象可以看出,對部分新房實行“限價”的結果是:大量投資者的涌入給真正需要購房的“剛需”羣體帶來很大的競爭壓力,從而擠壓了“剛需”上車的機會,更讓這些新房淪爲投資者造富運動中的金融工具。

“過去深圳的保障房已經完成了對低收入人羣的應保盡保的責任,目前也大力建設人才安居房來滿足人才居住需求,但實際上戶籍人口正在增加,這部分增加並不一定滿足人才的條件,但卻有很大的購房需求,政府需要着力解決這部分人羣的問題。”回顧過去深圳房地產市場發展的歷史進程,深圳市人大代表金心異接受記者採訪時表示,當前新房“限價”的初衷是保障“剛需”。

但是金心異認爲,當前新房“限價”之所以出現了種種亂象,根本原因在於沒有釐清需要“限價”的對象是誰?金心異將深圳的住房分爲三類:一類是政府提供的政策性住房,另一類是具有金融屬性的商品房,再一類是介乎於前兩者的普通住房,這類住房是專門提供給既無法申請政策性住房,又無法購買具有金融屬性商品房的人羣,這類人羣就是上述所說的“剛需”。

爲何說有一類房子具有金融屬性?金心異進一步闡述,北京、上海、深圳這三個城市是全國性的金融中心,這樣的城市定位和功能,使其房地產市場不可避免的具備很強的金融投資品屬性。但同時需要看到的是,住房又是一個公共消費產品,政府需要兼顧住房的公共屬性,因此出現了第三類介乎於金融屬性住房和政策性住房之間的一類住房形態,即俗稱的“剛需盤”。

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“由於政府沒有很好的區分這三類住房,特別是沒有對後兩類住房進行區分,使具有金融投資屬性的房子滲透到普通的‘剛需盤’中,帶動價格的上漲,所以剛需難以買得起房。”金心異說,如果不進行明確區分,中間階層的剛需在深圳或將永遠買不起房,即使勉強夠得着,也會讓其生活陷入很大的困境,而這是政府在履行公共職能上的缺位。

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“深圳一定要從制度和法律上來分割這三類住宅,在此基礎上才能談限價,否則就會陷入一片混亂。”金心異表示,政府需要承認上述三類住房各自的功能屬性,並且有針對性地制定不同的“遊戲規則”。具體來說,具有金融投資品屬性的房子不應該“限價”,而應該放開限價和限購,滿足投資者投資的需求。而對於“剛需盤”則應該“限價”且“限購”,滿足剛需羣體的真實居住需求。

如何區分?金心異提出,政府應當在賣地階段就要跟開發商制定好規則。打個比方,一個樓盤建築面積在90平米以下的就是“剛需盤”,這類住宅必須“限價”且“限購”,專門提供給符合條件的剛需人羣購買;而90平米以上的就是具有金融投資品屬性的住宅,就放開所有限制,讓投資者入場。“進行區分的方式有多種,不僅侷限於面積,還可以分區域。”金心異說。

那麼,究竟提供多少剛需住宅和金融投資屬性的住宅?金心異認爲,政府可以應用大數據來進行測算,究竟有多少是剛需,有多少是投資客。對於二手房,金心異認爲,也可以參照這樣的辦法。“切割後政府再根據市場規則去調控,關鍵還得測算供求關係,只有每一類住宅的供應足夠,價格就不會被炒得很過分。”

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